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Sexta-Feira, 20 Outubro de 2017

Punição financeira rigorosa contra condômina que é inadimplente habitual



É dever do condômino pagar as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. E a sanção prevista no § 1º do art. 1336 do Código Civil, incidente na hipótese de descumprimento desse dever, pode ser cumulada com a sanção prevista no art. 1.337 quando o condômino descumpre reiteradamente o dever de pagar as cotas.

Decisão, nessa linha, da 17ª Câmara Cível do TJRS – num caso possivelmente ainda sem precedentes iguais na Justiça gaúcha – reformou decisão de primeiro grau que favorecera uma condômina habitual inadimplente. A sentença reformada foi proferida pelo juiz Giuliano Vero Giuliatto, da 9ª Vara Cível de Porto Alegre.

O julgado de segundo grau explica que, nessa matéria, “as naturezas das penalidades são diversas”.

A primeira hipótese (art. 1.336, § 1º) trata da simples multa decorrente da execução tardia da obrigação, tendo caráter moratório.

E a segunda hipótese (art. 1.337) trata de punição mais severa, com caráter sancionatório e não decorre de simples descumprimento de dever (tal como o de pagar as cotas), “mas sim, de um descumprimento reiterado de qualquer dos deveres elencados no art. 1.336”. Segundo o acórdão, “essas duas penalidades podem coexistir, não acarretando ´bis in idem´”.

O caso envolve uma divergência entre uma condômina (advogada, que é moradora de um apartamento de cobertura com cerca de 1.000 m2 de área privativa) e o Edifício Via Della Carmella (Rua Jaraguá nº 320, Porto Alegre) . Como a proprietária da unidade é contumaz devedora, só adimplindo o pagamento das quotas condominiais em Juízo, o condomínio aplicou-lhe também a penalidade sancionatória.

A condômina ingressou, então, com ação declaratória, que teve sentença de procedência, declarando a nulidade da segunda penalidade aplicada, assim desconstituindo a multa prevista no art. 1.337 do Código Civil. O condomínio foi condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% do benefício alcançado pela autora, correspondente ao valor da multa cobrada (R$ 18.253,20).

Na sentença, o juiz Giuliatto escreve que “já há penalização quanto à previsão legal para a incidência de multa e juros a partir da data do vencimento da obrigação impaga” e que “o próprio Código Civil, em seu art. 1336, prevê especificamente a incidência de encargos para o caso de inadimplência”.

Na apelação, o condomínio sustentou que “a multa fixada não se confunde com a multa moratória, tendo sido aprovada em assembleia por unanimidade”. Narrou que a reiterada inadimplência da condômina acaba por prejudicar os demais condôminos que ficam sobrecarregados ao atender chamadas extras, além de já ter sido necessário demitir um dos porteiros, a fim de enxugar a folha de pagamentos.

Também comprovou o condomínio que “a autora é devedora contumaz, não adimplindo sua cota condominial em dia há quase dez anos, tendo efetuado parte do pagamento em uma das ações judiciais de cobrança apenas quando seu imóvel estava prestes a ser praceado, voltando, logo depois, a descumprir seu dever”.

Segundo o voto da relatora Liege Puricelli Pires, “para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância”.

Assim, sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso - o que não se confunde com o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos - o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário.

Nesses casos, a multa será de até o quíntuplo do valor da respectiva cota condominial.

A revisora Marta Borges Ortiz trouxe outra definição: “Não se pode admitir venha o Judiciário a compactuar com posturas como a adotada pela ora autora, de cujos autos se extrai - às escâncaras – manifesta desídia no cumprimento de suas obrigações condominiais, o que legitima sua qualificação como condômina nociva ou antissocial”.

O acórdão já foi expedido e está em curso o prazo para eventual recurso especial. As advogadas Carla Katia Antoni Pozza e Gabriela Luiza Pozza atuam em nome do Condomínio Edifício Villa Della Carmella. (Proc. nº 70070960588).

Leia a íntegra do acórdão.


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