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Sexta-Feira, 15 de Dezembro de 2017

Validade da cláusula que admite atraso em entrega de imóvel comprado na planta



Charge de Gabi Costa

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No mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. A decisão é da 3ª Turma do STJ

Menos mal para o consumidor que o julgado estabelece que a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

O julgamento de recurso especial negou provimento à pretensão de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda. O caso é oriundo do Rio de Janeiro.

Para o casal, as empresas incorporadoras (CHL Desenvolvimento Imobiliário S.A. e SPE VPA Incorporações Ltda.

- ao estipular o prazo de entrega, já deveriam considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, admitiu que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. “Por isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel”.

Todavia, tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei nº 4.591/64.

A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente” - disse o relator.

O julgado definiu que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei nº 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto, conforme o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor. (REsp nº 1582318).


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