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Porto Alegre, terça-feira, 3 de agosto de 2021.
(Próxima edição: sexta-feira, 6).
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A (im) penhorabilidade do único imóvel do fiador em locações não residenciais



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Fugindo aos meus tradicionais artigos aqui no Espaço Vital, remetendo a fatos ocorridos nos longos anos de advocacia - que me trazem saudosismo e, quiçá, uma tênue luz aos iniciantes nas lides forenses - diante da relevância da matéria, em coautoria com o colega e sócio Cláudio Jaeger Sirangelo, passamos a tecer pontos fundamentais que envolvem o tema enunciado.

Com efeito, o imóvel destinado à moradia da família (bem de família), como regra, é impenhorável por dívidas civis, trabalhistas, previdenciárias, fiscais ou de outra natureza, conforme disciplina o art. 1º, da Lei nº 8.009/90. A fiança locatícia constitui uma das exceções à regra geral da impenhorabilidade e está prevista no seu art. 3º, VII, inciso este inserido no texto legal pela Lei nº 8.241/91.

Desde a inclusão ao texto legal, sua constitucionalidade passou a ser questionada nos tribunais. Primeiramente, à luz do princípio da isonomia, uma vez que o locatário - beneficiário direto e efetivo da locação - gozava da proteção legal, enquanto o fiador, mero garantidor, não contaria com esta salvaguarda, podendo vir a perder seu único bem destinado à moradia familiar.

Posteriormente, quando a Emenda Constitucional nº 26/2000, alçou o direito à moradia à categoria de direito fundamental, a tese da inconstitucionalidade ganhou precioso reforço argumentativo.

Prosseguindo na ordem cronológica, no ano de 2010, com o julgamento do RE 612.360/SP, em regime de repercussão geral, o STF decidiu que a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei do Bem de Família (nº 8009/90) não era inconstitucional. Esta decisão representou passo importante à previsibilidade das relações locatícias, garantindo segurança jurídica aos agentes econômicos na tomada de suas decisões.

Nos últimos anos, no entanto, ministros e órgãos da Corte Suprema passaram a considerar inconstitucional a penhora do único imóvel do fiador em locação não residencial, sustentando que o precedente vinculante antes referido teria como suporte fático hipótese de locação residencial, de modo que não vincularia os casos de locações comerciais (RE 605.709/SP, 12.06.2018). Ainda que estes julgados tivessem eficácia restrita aos respectivos casos particulares, já sinalizava possível mudança de orientação do órgão máximo do Poder Judiciário.

Este anos, durante a tramitação do RE 1.307.334/SP em que se alega a inconstitucionalidade do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90 em caso de locação não residencial, houve o reconhecimento da repercussão geral e o recurso está prestes a ser julgado pelo STF. Na última sexta-feira (14), a Procuradoria Geral da República protocolou parecer opinando pela fixação da seguinte tese:

“É impenhorável o bem de família de fiador em contrato de locação comercial, tendo em conta a prevalência do direito à moradia frente aos princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, salvo no caso de fiança onerosa”.

Sem entrar no mérito da questão de fundo sub judice, o fato é que o tema possui enorme relevância ao mercado imobiliário e aos operadores do direito das locações, sob diversos enfoques, dado que a fiança é o tipo de garantia mais utilizado nos contratos de locação.

Como a decisão terá eficácia vinculante (ou seja, obrigatória), eventual acolhimento da tese proposta pela PGR ou outra similar que decida pela impenhorabilidade, afetará frontalmente a higidez das garantias prestadas em sem número de contratos de locação não residenciais em vigor. Tal porque, desde a tese fixada no Tema nº 295, a maioria dos locadores vem exigindo dos fiadores a prova de propriedade de apenas um bem imóvel.

Assim, para que a fiança não se torne evidentemente inócua, certamente buscarão incrementar novas formas de garantias ao contrato, ou então, exigir a prova de propriedade de ao menos dois imóveis. São pretensões que se mostram justas e razoáveis, pois visam a manutenção das condições originais contratadas (existência de garantias efetivas e eficazes), suprimidas pela novo posicionamento do STF, se for o caso.

Na hipótese acima aventada, prevê-se uma verdadeira enxurrada de renegociações contratuais e, possivelmente, forte demanda junto ao Judiciário naqueles casos em que os locatários não se mostrarem sensíveis, seja para fins de forçá-los a indicar novas garantias ou complementá-las, seja para buscar a rescisão contratual por inadimplemento, dada a ausência real e efetiva de garantias.

De outro lado, a depender da modulação dos efeitos pelo STF, a decisão poderá atingir execuções judiciais em andamento e em fase avançada - até mesmo em que já há penhora do único imóvel do fiador, quiçá sua expropriação - situações em que sequer haveria possibilidade jurídica de postular incremento da garantia devido à rescisão prévia do contrato de locação. Nestas situações, os credores poderão ser enormemente prejudicados ao verem frustradas suas execuções devido à inexistência de outros bens livres a cobrir os débitos.

Neste aspecto, espera-se que o STF aja com prudência e privilegie a segurança jurídica e a confiança que lhe foi depositada pelos agentes econômicos, a partir dos seus precedentes vinculantes, de modo a não penalizar os credores injustamente.

O certo é que a comunidade jurídica e o mercado imobiliário aguardam com apreensão a decisão que a Corte Maior tomará, não apenas sobre tese jurídica, mas também sobre a temporalidade da sua eficácia, em caso de acolhimento da tese de impenhorabilidade do único imóvel do fiador em locação não residencial.

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(*) Editado, para correções, em 18.05.2021, às 11h25


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